Ми раді вітати Вас на сайті !
Оновлення сайту виконується постійно - будьте в курсі усіх проблем, що стосуються імміграції і життя в Іспанії!
Шановні відвідувачі і користувачі сайту "ГОЛОС УКРАЇНИ В ІСПАНІЇ"!

САЙТ ДОПОМОГИ І ІНФОРМАЦІЇ УКРАЇНСЬКИМ ІММІГРАНТАМ В ІСПАНІЇ



Купівля нерухомості в Іспані


Справді, ринок «других будинків» Іспанії, а їх серед нових будівель на березі Середземного моря чимало, знаходиться в глибокій кризі. Надлишок пропозиції на ринку житла в цілому по країні складає в даний час близько мільйона об'єктів. Причина проста: коли у іспанців з'явилися фінансові проблеми, вони почали відмовлятися саме від «других будинків».

Поточний стан і прогнози

Відповідно, дуже серйозний спад переживає і будівельна індустрія країни. Число дозволів на будівництво житла, виданих у другому кварталі 2009 року, впало на 70% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. По суті, починає будуватися тільки соціальне житло - повністю на гроші держави.

Ось ще кілька цифр. Обсяги продажів житла в першому півріччі скоротилися на 31%. За останні півтора року в Іспанії було закрито близько 60% агенцій нерухомості. Вартість квадратного метра у другому кварталі 2009 року знизився на 7,7% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

Прогнози поки не дуже оптимістичні. На думку фахівців однієї з провідних дослідницьких компаній Іспанії, ціни на нерухомість Іспанії в середньому впадуть на 9,55% за підсумками 2009 року, на 9,32% - у 2010-му і на 4,81% - у 2011-му. Зрозуміло, не всі райони країни будуть демонструвати однаковий спад.
З ЧОГО ПОЧИНАТИ ПРОЦЕС ПОКУПКИ

Для початку кращого зняти житло на декілька місяців (см. розділ про оренду) у вибраному районі і зайнятися оглядом нерухомості через місцеві агентства. Проте небагато можуть виділити на цей час і ресурси – більшість потенційних покупців вимушена спеціально прилітати для оглядів. Можна погоджувати поїздку з агентствами, розпланувавши її самостійно, можна відправитися в безкоштовний ознайомлювальний тур – таку послугу пропонують багато компаній. Купити будинок в Іспанії можна і дистанційно, не виїжджаючи з країни, але на практиці дуже небагато здійснюють операцію без виїзду в країну – по фотографії достатньо складно оцінити об'єкт.

Після того, як об'єкт вибраний і зарезервований компанією або агентством для покупця, на ім'я останнього відкривається рахунок, з якого повинні проводитися всі платежі, пов'язані з придбанням нерухомості. Згодом з нього можуть списуватися комунальні платежі, податки, страховка, платежі по іпотечному кредиту.

Процедура відкриття рахунку в іспанському банку на ім'я іноземця проста і займе декілька хвилин. Для цього необхідний закордонний паспорт, що тільки діє. Рахунок може відкрити і агент покупця по нотаріальній довіреності.

При відкритті рахунку в євро сама операція буде безкоштовною, але надалі при позитивному балансі стягуватиметься щоквартальна (або щорічна) комісія. Перша сума внеску може бути навіть нульовою. Після ви на руки отримуєте банківську книжку, в якій враховуватимуться всі операції, проведені в строк дії вашого рахунку. Через три дні видається дебетова карта. У іспанському банку можна оформити і кредитну картку (VISA, MASTERCARD).

У Іспанії послуги агентств нерухомості завжди оплачує продавець. Саме продавець платить агентству комісійні за пошук покупця. Покупець нерухомості не повинен платити агентству ніяких комісійних – якщо фірма намагається їх отримати, покупцеві слід припинити переговори і шукати інші варіанти.


УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Будь-яка нерухомість в Іспанії повинна бути зареєстрована в Registro de Propiedad – Реєстрі власності. У Реєстрі власності можна отримати інформацію про той, хто є власником нерухомості, яка її кадастрова вартість, точна площа, а також про наявність можливої заборгованості власника.

Після вибору відповідного об'єкту нерухомості і ухвалення рішення про його покупку складається приватний контракт купівлі-продажу, в якому указуються умови і спосіб оплати. Як правило, в нім описуються обидві сторони, об'єкти нерухомості, згідно реєстру власності фіксуються загальна вартість, податки і форма оплати. При підписанні контракту найчастіше покупець виплачує близько 30% від вартості нерухомості.
Оставшуюся суму необхідно виплатити у момент підписання купчої (Escritura Publica), яка підписується покупцем і продавцем в нотаріальній конторі у присутності іспанського нотаріуса.

Оплата повинна бути підтверджена документально. Краще, якщо це буде здійснено за допомогою банківського переказу на розрахунковий рахунок продавця або банківським чеком.

Всі документи покупець підписує безпосередньо з власником нерухомості. При покупці на вторинному ринку це фізична особа, при придбанні нової нерухомості – компанія-забудовник. Операція по купівлі-продажу нерухомості в Іспанії завжди проводиться нотаріусом, що забезпечує максимальну безпеку.

Єдиний випадок, коли покупець підписує документи про покупку з агентством, – наявність у останнього нотаріальній довіреності від продавця на право зробити операцію від його імені. Агентство нерухомості має також право підписати від імені продавця попередній приватний контракт купівлі-продажу і прийняти авансовий платіж. В цьому випадку достатньо звичайної довіреності від продавця.


СУПУТНІ ВИТРАТИ

Згідно закону при покупці нерухомості (укладенні договору) в Іспанії покупець оплачує ПДВ (7% від офіційної вартості в купчій для житлових об'єктів, 16% для комерційних об'єктів і земельних ділянок), державні збори і послуги нотаріуса (близько 1–2% від ціни об'єкту), а також реєстрацію купчої. Оформлення NIE (ідентифікаційного номера іноземця) для реєстрації операції стоїть до ?500. Всі збори підлягають сплаті при завершенні операції, коли продавець і покупець підписують остаточний контракт, який підписується і завіряється нотаріусом.

Згідно із законом NIE необхідний всім іноземцям при фігуруванні в нотаріальних актах і реєстраційних органах для покупки нерухомості, автомобіля або відкриття іспанської фірми. Також цей номер використовується при заповненні податкових платежів.

Для оформлення NIE необхідно мати закордонний паспорт (потрібно надати ксерокопії всіх сторінок паспорта), що діє, іспанську візу, що діє, митний штамп про в'їзд, два кольорові фото 3Ч4, заповнену форму відповідного зразка. Термін оформлення – 30 робочих днів.


ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОПЕРАЦІЇ


Отримання ключів відбувається при підписанні нотаріального договору. Як тільки нотаріальний договір купівлі-продажу підписаний, нотаріус відправляє факс в Реєстр, інформуючи про довершену операцію. Купчу можна забрати з нотаріальної контори через два-три дні після підписання договору. На оплату гербового збору (I. A. J. D. ) і на представлення документа в Реєстрі власності дається тридцять днів.


ІПОТЕКА В ІСПАНІЇ

Багато банок Іспанії готові надати іпотечний кредит на покупку або будівництво нерухомості (під заставу цієї нерухомості). Сума кредитування залишає 50–60%, іноді до 65–70% від оцінної вартості нерухомості. Звичайний термін кредитування складає від 10 до 30 років і залежить від віку позичальника. Можливо і дострокове погашення кредиту. Середня ставка по іпотеці в Іспанії на травень 2009 року складала 5,4%. Умови зміни ставки кредитування фіксуються в кредитному договорі. Як правило, виплати відбуваються щомісячно, рідше – щокварталу. У число іспанських банків, які видають кредити іноземцям, входять BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.

Жоден російський банк не надає іпотечний кредит на придбання житлової нерухомості в Іспанії. Проте майже всі банки готові кредитувати росіян під заставу вже наявній нерухомості.

Для оформлення кредиту необхідно надати в банк закордонний паспорт, довідку про зарплату за місцем роботи або довідку про доходи. За іспанським законодавством сума щомісячних виплат по кредиту не повинна перевищувати 30% від місячного доходу.

Деякі банки додатково просять форму 2НДФЛ для громадян Росії, податкову декларацію або який-небудь документ про відсутність заборгованості по податках для громадян СНД і Балтії. Також корисно мати при собі документи, що доводять фінансову спроможність, наприклад свідоцтва про володіння нерухомістю в будь-якій країні миру, акціями, підприємствами або долями в них, виписки з банківських рахунків. Банки Іспанії завжди гарантують конфіденційність інформації, що надається.


ОСОБЛИВОСТІ ПОКУПКИ РІЗНИХ ТИПІВ НЕРУХОМОСТІ

Покупка землі

Земля в Іспанії є таким же об'єктом купівлі-продажу, як і будови. Іншими словами, будь-яка фізична або юридична особа (зокрема іноземне) має повне має рацію придбати в приватну власність ділянку землі.

Проте тут є величезна кількість нюансів. Одна з проблем – призначення тієї або іншої земельної ділянки, встановлене державою. Перед оформленням операції необхідно ретельно ознайомитися з документами про використання покупця ділянки, що цікавить.

У Іспанії є землі, які призначені тільки для сільськогосподарських потреб або представляють історичну, археологічну цінність, і забудовувати їх заборонено. Не можна будувати менш ніж в ста метрах від берегової лінії – іспанська конституція передбачає, що прибережна зона і пляжі знаходяться у власності держави. У 1988 році в Іспанії був прийнятий національний закон «Про береги» (Ley de Costas), що підтверджуючий і розширює права держави на прибережну зону.

У Іспанії практично вся земля знаходиться в приватній власності. Ділянки землі продаються і можуть надалі бути використані під забудову. Покупка ділянки, на якій не передбачається споруда в найближчий рік, оподатковується – 7% + нотаріальні витрати. Зведення будь-якої будівлі супроводжується отриманням ліцензії на конкретні проекти з обмеженнями для даної місцевості. Як правило, висота будівель не може перевищувати трьох поверхів.


Житло, що будується, в Іспанії


В теорії перевага покупки такого типу нерухомості полягає в отриманні абсолютно нової нерухомості за меншою ціною, ніж вужчий побудована. Девелопери на стадії будівництва виграють від зменшення ризиків і від отримання грошей в процесі будівництва, натомість покупці отримують знижку близько 10–20% від поточної ринкової ціни порівнянної новобудови. Ще важливе те, що часто покупці можуть вносити поправки до свого майбутнього житла – при покупці готового об'єкту такої можливості немає.

У Іспанії банки дають кредити під нерухомість, що будується, що є додатковим гарантом для покупця. Слід звернути увагу, що при кредитуванні житла виплати, що будується, по іпотеці починаються після завершення будівництва.

При підписанні попереднього приватного контракту резервування слід заплатити від ?3 до ?6 тис. Протягом місяця після підписання контракту – ще 10% від вартості, 20% – протягом двох місяців. При підписанні контракту у нотаріуса оплачується сума, що залишилася, податки і витрати по оформленню.

У попередньому контракті міститься опис об'єкту нерухомості, його вартість і указується дата здійснення операції. З моменту підписання документа до моменту оформлення операції у нотаріуса дається термін до двох місяців на збір і переклад до Іспанії грошей, отриманню кредитів і підбору паперів, пов'язаних з даною дією. В цей же час перевіряється передбачувана до купівлі-продажу нерухомість на предмет різних заборгованостей з боку колишніх власників і на підготовку в нотаріальній конторі головного офіційного документа купівлі-продажу.

Зарубіжним покупцям навряд чи буде запропоновано підписання приватного контракту покупки без якого-небудь попереднього платежу, завжди є вірогідність того, що іноземець не приїде ще раз в країну і не вийде на операцію. Зазвичай завдаток складає 10% від вартості нерухомості. При відмові від покупки завдаток повністю залишається у продавця. При відмові продавця від операції він повинен повернути покупцеві завдаток в подвійному розмірі. Таким чином, для обох сторін вихід з операції стає дорогим, але при цьому залишається можливість її розірвання при бажанні.

Якщо іноземець купує вже побудовану нерухомість або об'єкт вторинного ринку, витрати при підписанні попереднього приватного контракту резервування також складають від ?3 до ?6 тис. проте протягом місяця після підписання контракту слід сплатити 30% вартості. Оплата частини, що залишилася, відбувається при підписанні контракту у нотаріуса в терміни, вказані в попередньому контракті.

У разі оформлення іпотеки сума кредиту виплачується при оформленні контракту у нотаріуса.


Правила і вартість будівництва в Іспанії

Питання про самостійне будівництво власного будинку розумно піднімати в тому випадку, якщо замовника не влаштовують готові варіанти або хочеться бачити будинок за авторським проектом.

Почати будівництво в Іспанії нового об'єкту варто приблизно на 15–20% дешевше, ніж придбання готового. Не дивлячись на те що зараз Іспанія вимушена скорочувати кількість будівельних майданчиків із-за деякого зниження попиту, він як і раніше достатньо великий, а процентні ставки банківських кредитів під будівництво складають всього 3–4% річних. Загальний термін зведення нової будови зазвичай складає від затвердження проекту до здачі в експлуатацію приблизно півтора роки. Будівництво в Іспанії в середньому вам обійдеться, включаючи вартість матеріалів ?750 за кв. м, але може і бути нижче, і набагато вище за цю цифру, залежно від використовуваних матеріалів.

Перед спорудою необхідно підібрати і придбати земельну ділянку. Під будівництво має сенс набувати тільки «урбанізованої» землі – тобто з дозволом на будівництво. Якщо такого дозволу немає, варто звернутися в міську управу. Проблем з отриманням дозволу як правило не виникає – проте на предмет будівництва на конкретній ділянці варто проконсультуватися з юристом.

У Іспанії існують жорсткі норми на висоту будівлі і коефіцієнт забудови (відношення площі забудови до площі земельної ділянки) залежно від зони і статусу землі. Під індивідуальне будівництво середня норма коефіцієнта забудови складає 25% плюс обмеження по висоті, залежне від місцевості. На басейн треба отримувати окремий дозвіл.

Землі продаються як з підрядом на будівництво, так і вільні, з можливістю вибрати будь-якого будівельника.

Проект в обов'язковому порядку ліцензіюється: очікування ліцензії залежно від зони може складати до напівроку. Вона видається місцевим органом влади тільки після попереднього узгодження з місцевою ж колегією архітекторів і містобудівною радою. Прийманням побудованого об'єкту займається спеціальний відділ при мерії.

Після отримання ліцензії варто звернутися до архітектора і розробити проект будинку. Як правило, у професійних архітекторів налагоджені виходи на муніципальні власті, тому процес твердження і узгодження зазвичай проходить безболісно. Потім наймається підрядчик, обмовляється кошторис споруди і терміни здачі об'єкту – вся потрібна інформація указується в договорі підряду.

Будівництво в Іспанії відбувається швидше, ніж в Росії, російського вище за нього за якістю. Теплий клімат дозволяє будувати впродовж всього року. Зазвичай будівельний цикл складає рік-два. Внутрішню обробку будинку зазвичай виконує той же підрядчик. Ландшафтне проектування можна почати паралельно із спорудою.

Рецепти для інвестора

Чим може зацікавити узбережжі Іспанії інвестора?

Звичайно, не короткостроковими перспективами. До 2013 році ринку пророкують відновлення, і покупка нерухомості зараз може дати прибуток через п'ять років. Але, мабуть, самий вірний шлях заробити на іспанської нерухомості сьогодні - купити і здавати об'єкт в оренду.

А як же залучити орендаря, коли навколо цементні «могили» так і не з'явилися на світ будинків? А дуже просто: хоча кількість туристів, що приїжджають відпочивати на узбережжі Іспанії, скоротилася, індустрія туризму не уподібнилася будівельної і відчуває себе непогано. Багато в чому завдяки внутрішньому ринку - іспанці продовжують їздити до моря навіть у кризу.

Ні про яке цементному кладовищі мови йти не може. На узбережжі Іспанії ви не побачите нескінченних баштових кранів, як в Дубаї. Нове будівництво не починається, девелопери потихеньку завершують почате.

Говорити про цементному кладовищі можна, якщо ми маємо на увазі передмістя Мадрида, де перед кризою бурхливо розвивався ринок «других будинків». Але, наприклад, до Коста-Бланка це застосовується - регіон славиться чудовим кліматом, найтеплішим для Іспанії морем і найбільш низькими цінами на прибережне житло.

Краще всього здається в оренду недороге житло біля моря. Причому не обов'язково на першій лінії - підійде друга чи навіть третя. Найбільш відомі туристські міста - Бенідорм і Торревьеха. Перший - один з світових центрів туризму, тут багато готелів, але, незважаючи на конкуренцію з їхнього боку, житло здається непогано. У Торревьехе ж всього три готелі, і туристи воліють знімати квартири.

Оренда квартир і будинків так затребувана в Іспанії завдяки популярності сімейного відпочинку. Великим сім'ям зняти квартиру набагато вигідніше, ніж жити в готелі. У готелі сім'ї з трьома дітьми доведеться заплатити приблизно 70 євро з людини на тиждень, а в квартирі - 20-25.

Зрозуміло, якщо мова йде про короткострокову оренду, навіть сама кваліфікована керуюча компанія не зможе гарантувати, що житло буде зніматися круглий рік. Однак за рік короткострокова оренда принесе таку ж прибуток, що і довгострокова, так як в сезон на узбережжі завжди є попит.


Банківські розпродажу

Успішному інвестору недостатньо грамотно здати житло, треба ще й вдало його придбати. Сьогодні досить ходовим товаром стали об'єкти, вилучені за іпотечними боргами і знаходяться у володінні банків. Оскільки знижки на них досягають 50%, саме фінансові організації стали одними з найбільших продавців нерухомості.

Наприклад, найбільший ощадний банк Іспанії La Caixa за три дні продав 55 квартир в Памплоні, а всього за останні два тижні вересня - 580 житлових об'єктів. Знаменитий банк Santander за день продав 57 квартири.

Під власні об'єкти банки надають іпотеку до 70% від вартості нерухомості під 2,5%. При звичайній іпотеці банки не йдуть на такі умови, але продавати наявну в них відчужену нерухомість вони змушені. Тому саме зараз вигідно здійснити покупку.

Приміром, можна продати гараж в Україні, взяти іпотеку на зазначених умовах і купити гарне житло в Іспанії. При цьому щомісячні виплати складуть всього лише 740 – 1200 євро.

 

Оренда квартири в Іспанії


Фактори, що впливають на ціну об'єкту:

- Район. Чим ближче до центру, тим дорожче. Враховується елітарність району.
- Близькість до метро.
- Якість побудови будинку.
- Поверх.
- Метраж.
- Стан об'єкта та меблів
- Наявність побутової техніки.
- Відсутність серйозних дефектів, наприклад, вікна на галасливий проспект.
- Термін найму.
- Порядок розрахунків, тобто розмір передоплати.
- Активність ринку, тобто сезон.

До укладання договору найму знайомтесь персонально з усіма майбутніми сусідами (якщо треба знімати кімнату) чи дізнайтеся про хазяїв житлоплощі, на якій належить жити, як можна більше (якщо збираєтеся орендувати окрему квартиру).

Встановлюйте власні замки (краще це необхідно обговорити заздалегідь) або домовляйтеся про володіння ключами.

Домовтесь про "споріднених" зв'язках з господарями. Адже здача квартири в наймання - це спосіб отримання доходу, з якого за законом треба платити податок. Інші дії незаконні.

До укладання договору осведомітесь про стан здоров'я майбутніх сусідів по квартирі і переконайтеся в адекватності господарів квартири.

Письмово обумовлюється в договорі стан квартири і меблів, оплату витрат дрібної та ремонту, умови його проведення, а також розміщення в квартирі інших осіб (гостей).

Починайте шукати нове житло як мінімум за два тижні до передбачуваного виселення (а краще після першого "китайського попередження", тобто приблизно за місяць).